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摩天楼大迫降:中国超高层占世界六成,深圳武汉曾为第一高楼争破头

撰文 / 李逗

编辑 / 嵇国华


潮退之时

停工已久,杂草丛生的苏州中南中心终于迎来复工,代价是削减230米的楼高。

这是一座高达729米、原本被规划为“中国第一高楼”的超高层建筑,由中南建设公司在2012年摘得,但在所有桩基完成施工后,苏州中南中心开始陷入长达5年的停滞期。

4月27日,住建部和国家发改委联合下发通知,要求各地进一步加强城市与建筑风貌管理,严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑。削减了230米的苏州中南中心大楼,踩线达标。

其实早在这次限高政策发布之前,全国多座规划和建设中的超高层建筑都已被“削高”,500米的高度,成为超高层建筑的隐形门槛。

摩天大楼往往被视为一座城市的面子,各地政府积极招商引资规划建设“第一高楼”,各地掀起一轮超高层建筑热,“华中第一高楼”“南京江北第一高楼”“西安第一高楼”“上海浦西第一高楼”等等,摩天大楼见证了不同城市基建竞赛的此消彼长。

深圳则是其中的佼佼者,在这座充斥着奇迹的城市里,最不缺的就是挑战天际线的选手,已建成的超过300米的高楼达到16座,200米以上的高楼数量超过110座。592米高的平安金融中心,排名全国第二,全球第四。

尽管如此,挑战者仍络绎不绝。比如计划建成830米的华润湖贝塔,最初的设计高度达到830米;深圳罗湖的晶都酒店、寰宇大厦,原来的批准建设海拔高度分别是700米、642米。2019年后,深圳市政府着手对在建超高层建筑进行“降高”,上述三个建筑都降至500米以下。


摩天楼大迫降:中国超高层占世界六成,深圳武汉曾为第一高楼争破头

2020年3月10日,香港水田边上,深圳CBD高楼林立。图/视觉中国

除了深圳,各地政府也着手开展摩天楼的“迫降计划”。例如,南京江北第一高楼从600米降低至498米,武汉绿地中心从636米降低至467米;成都的熊猫大厦从677米降到了488米;福州的世贸108大厦从518米降到了448米;西安的中国国际丝路中心从501米降到了498米等,都降到了500米以下。

新的调整下,500米成为一道高层建筑的隐形门槛。同策集团首席分析师张宏伟认为,超高层建筑未来审批将会收紧,各地不会盲目地规划和扩张。对于龙头房企来讲,不会对其核心城市核心地段的超高层建筑的建设审批有太大的影响,但对于非龙头房企的准入会更加严格。

不过,也有商办地产领域的从业者认为,这次的限高令还是相当温和,作用并不大。据媒体不完全统计,截止2020年5月全国500米(含)以上的高楼总共才7幢,所以限制500米以上建筑和没限制差别也不大。

而截止2020年5月,全国300米(含)至500米的高楼总共有119幢,数量还是相当惊人的。“强烈建议收回超过300米(含)高楼的审批权,这才能起到限制大量盖超高层建筑的现象。”上述人士表示。

城市争霸赛

“摩天楼文化”热潮真正萌发于美国。第一次世界大战后,全球经济重心移转至美国,城市商业日渐繁荣。为解决地价昂贵与用地不足的问题,纽约、芝加哥等都市开始兴建摩天大楼,一度成为经济发达的象征。

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1930年代起,纽约市区天际线的格局基本没发生太大变化。图/视觉中国

根据《民用建筑设计统一标准》,“建筑高度大于100米为超高层建筑”。1976年为筹办广交会而建的广州白云宾馆,楼高117.05米,是中国首栋超过100米的建筑。

上世纪90年代,尤其在邓小平南巡讲话之后,改革开放的思潮进一步深入人心,北上广等一线中心城市开始呈现前所未见的商业繁荣景象。

1990年,位于北京东三环的京广中心建成,高达208米。也预示着中国内地第一座200米以上的摩天大楼的诞生。以上海陆家嘴为代表,第一轮摩天楼热潮开始兴起,这其中,多由政府直接接洽摩天楼的建设。由政府立项,开发商投建的摩天楼开发模式自此成为主流。

1992年7月,史玉柱把珠海巨人新技术公司的总部搬回珠海。为支持巨人集团发展,珠海市政府曾经批给史玉柱一块地,巨人准备拿这块地盖18层的办公楼。然而,在政绩的诉求下,有当地领导希望巨人大厦能冲击中国第一高楼,设计楼层开始不断加码,从38层到54层,再到64层。1994年初,史玉柱在开工典礼上宣布,巨人大厦将建高78层,刷新中国最高楼宇纪录。

为了争得第一高楼的头彩,初步测算,巨人集团需要投入12亿元才能完成,而彼时史玉柱只有1亿现金。1996年,已投入3亿多元的巨人集团资金告急,有份认购楼花的购房者看形势不对,纷纷上门要求退款,引发资金链彻底断裂,只建了三层的巨人大厦宣告停工。

史玉柱后来总结巨人大厦为何越建越高乃至失控的原因,是无法克制的贪欲。事实上,不管是建设成本还是后期维护经营成本,摩天大楼都对一个城市的经济发展有着较高的要求。

首先,由于摩天大楼的公摊太大,实际使用面积非常小;其次,超高层建筑维护成本颇高,电梯、保温、照明、清洁、物业等费用,比普通住宅高2倍左右。这意味着,外表看似靓丽的超高层建筑,实际居住和办公的性价比最低。在此之下,大楼每增高100米,建设和维护成本都会指数级增长。一个城市没有雄厚的经济实力,是无法建设和持有摩天大楼。

没什么能比拔地而起、直插云霄的现代摩天大楼更能够反映经济崛起的速度了。过去很长一段时间内,在唯GDP论的导向下,国内城市突破天际线的欲望不断被拔高,建高楼不仅是比时髦,更是比政绩。

在山东,青岛、济南与烟台三城争强第一高楼的现象更为明显。最激烈时,山东甚至出现第一高楼由青岛、济南及烟台轮流“做庄”的现象。

目前,山东第一高归属于济南的汉峪金谷主楼,总高339米。在这之前,山东第一高楼的头牌归属于青岛中银大厦,直到2013年济南绿地中心落成后,山东第一高楼才移出青岛。但不到一年之后,济南绿地中心的第一名头又被烟台的世茂海湾壹号赶超,直到2018年6月,济南凭汉峪金谷主楼再度夺走山东第一高楼。

作为山东省会,济南身兼政治、经济、文化中心之职,但在山东省内,济南只能排在经济老三的位置,2019年之前的GDP数据被烟台和青岛双双超越。

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2019年7月4日,青岛东部沿海一带出现平流雾,海天中心主塔楼藏身其中。图/视觉中国

时至如今,关于山东第一高楼的争霸势头不减。即将竣工的青岛海天中心,将以369米的“身高”再次刷新山东城市空域的高度。不过很快的,济南将反超青岛。位于济南CBD的绿地山东国际金融中心,设计高度达到428米,目前已施工已近200米高度。

更高维度的较量,在后来追上的城市间展开。比如原高606米的武汉绿地中心,一度希望以超过632米的“上海中心”,夺得中国第一高楼。没多久后,长沙就宣布,将兴建世界第一高楼“天空城市”,这座高838米的大楼光配备的电梯就达104台,这个高度,比迪拜哈利法塔还高50层。

在持续相当一段时间的高楼崇拜下,中国的摩天大楼数量遥遥领先海外。世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)的一项报告显示,2018年,中国各地共建成88座200米以上的摩天大楼,占全球总数的61.5%;另据第三方不完全统计,截止2020年4月,中国超过100米高的摩天大楼建筑数量1938座,远超美国的436座。

“建造一栋超高建筑,本质上是打造一个新的世界之都。”CTBUH研究员Dario Trabucco认为,每栋高楼背后都是这座城市“鲜明人格”的大胆声明。

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高烧后遗症

在近百年的发展史里,摩天楼楼高被很多人视作城市经济发展的温度计。但温度“过高”显然也不是好事。短暂光鲜之下,摩天楼引起的“后遗症”逐渐暴露出来。

1999年,德意志银行驻香港分析师安德鲁·劳伦斯首度提出了“摩天大楼指数”的概念,也被称作“劳伦斯魔咒”。它是指经济衰退或者股市萧条,往往都发生在新的摩天大楼落成的前后。这个看似无稽之谈的“魔咒”却屡屡应验,纽约、上海、迪拜纷纷中招。

最近十年来,一些城市甚至不顾产业需求与经济环境,盲目规划开建各类超高建筑,造成了不少烂尾楼。即使勉强建设起来,由于自身城市经济发展的限制,大量摩天楼面临空置和亏损。

“中国摩天大楼专业户”曾是绿地集团给以外界最鲜明的符号。事实上 ,绿地曾经对外承诺兴建至少50座摩天楼(超150米),并声称要各个城市“刷新人们对于天际线的想象”。

然而,在绿地承诺的这50座摩天大楼中,多个大楼均被媒体曝出过停工、缓建消息,如武汉绿地中心,西安绿地中心、绿地成都中心等。“摩天大楼专业户”的扩张之路,绿地走的并不顺利。

又譬如天津的117大厦,规划597米,按照彼时的规划,它将成为中国最高的大楼,在世界上已完成的大楼中,仅次于迪拜哈利法塔828米的高楼。但自2008开始动工后,这座投资了200多亿的高楼,至今还处在烂尾状态。

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天津高银金融117大厦。图/视觉中国

企业对摩天楼的热衷,与政府提供的优惠政策密切相关。很长时期内,地方政府通过向建造摩天楼的企业提供优惠条件和投资环境,进而吸引投资进一步提升经济,成为拉动地方GDP的强有力手段。

一般来说,摩天楼的选址,要么是城市中心区,要么就是地方有意打造的新兴核心区,这意味着建设摩天大楼的土地升值潜力较大。另一方面,地方政府也会给予企业大量的政策和税收优惠,如配比商业、住宅用地等,而这往往成为企业最核心的资产。

譬如打造武汉绿地中心项目时,绿地同时也获得了武汉滨江商务区的两块住宅及商业用地,建筑面积超60万平方米,通过开发低廉的住宅及商业用地,为其建筑摩天大楼反哺一定的现金流。

但摩天楼并非一本万利的生意。伴随商铺、写字楼的空置、出租难、租金低现象加重,摩天楼引发的多米诺骨牌效应开始显现。

戴德梁行的报告显示,2019年全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,平均在10%左右,为近10年来最高水平。进入2020年一季度,一线城市的写字楼空置率进一步升高,深圳写字楼空置率为24.6%,环比上升2.6%,位居四大一线城市之首,同期上海的空置率为21%,北京是13.8%,广州为5.2%。

当下,经济进入漫长调整并叠加疫情效应下,多数企业都在历经着“阵痛”期,部分中小企业因市场低迷纷纷退租;一些大企业则通过缩减办公面积或暂缓租赁来延长抗风险周期。

深圳中原地产写字楼部董事总经理范进佳曾表示,写字楼市场与GDP关系密切,经济向好,写字楼租金能跑赢GDP。经济疲软,写字楼消化能力便会受到影响。

空置率走高下,房企寄希望于通过兴建摩天楼获得优质资产的愿望,不再如愿以偿。随着绿地多个摩天大楼项目的停工、缓建,舆论走向开始反转,一些地方开始对绿地有所保留,支持力度不断缩减。

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2020年4月29日,武汉市绿地中心江滩夜景。图/视觉中国

业界亦开始反思摩天楼对周遭环境的不利影响,如多数超高层写字楼采用全玻璃幕墙,容易折射日照,提升室外温度,加剧城市热岛效应。超高层建筑强调高效集中的结构也与当下流行的环保意识相悖。

摩天楼曾一度被开发商们包装为城市经济崛起的象征,但若脱离实际考量,或陷入攀比的恶性循环,摩天楼反而会成为城市发展的包袱。

最新的限高令之下,国内大部分城市的天际线将锁定在500米以内。但这并不意味着,这场充斥着权力审美、盲目决策的“炫富”运动就此终结。对于城市管理者而言,唯有抛弃短视与功利,把城市规划和宜居建设作通盘考虑,让建筑服务于人,才能真正告别“摩天楼”热。