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青岛涵碧楼被拆,老板花30亿盖别墅卖给范冰冰,想在故宫隔壁开酒店

文 | AI财经社 仉泽翔

编 | 嵇国华


青岛海边开来了一队挖掘机,中国华北海岸最豪华的一块别墅区变得一片狼藉。


3月25日,青岛市黄岛区委宣传部通过官方微博表示:“新区涵碧楼项目建设45栋建筑,在建设过程中实施了海岸线施工、回填,对礁岩造成一定程度破坏。根据省、市有关单位研判,需对项目涉及破坏生态岸线的41栋建筑进行整治。”


青岛涵碧楼项目是乡林集团在内地的第一个项目,位于青岛市黄岛区张屯嘴凤凰山下的九龙山路,项目占地14万平方米,总投资额超过5亿美元,约合人民币30亿元。


这座花了6年才正式建成的海上庄园,在存活了6年之后,终于倒下。与它一同破碎的,是台湾地产大亨赖正镒的“涵碧楼之梦”。


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(青岛涵碧楼俯瞰图)


不赚穷人的钱


1980年,21岁的赖正镒创立了乡林建设公司,赚到了他人生中的第1个100万,却也在这一年赔了4000万新台币。


让小赖赔钱的一个位于彰化乡下的项目,背上巨债。据赖正镒回忆,那个项目一共147户,相邻建设按照每户60万台币的成本盖好房,却因施工队偷工减料,搞得建好的房子满地是水,最后卖40万台币一套都没人买。


最重要的是,楼盘盖在乡下,乡下的庄稼汉要收一季庄稼才能付他一部分钱,回款周期超长,对于地产商来说,资金不能回流,造成的打击将是致命的。


这次失利让赖正镒学到了三个道理,要在都市中间赚有钱人的钱,在好的地段盖好的房子,不要去赚穷人的钱。


穷人有多少钱,赖正镒是知道的。尽管是未来台湾地产圈一哥,可在小时候,他也过了好多年苦日子。他的父亲在他13岁的时候就去世了,家里7个兄弟姐妹,赖正镒排老三,下面是个妹妹嗷嗷待哺。年轻的赖正镒不得不想办法赚钱。


17岁才去台中上高中,赖正镒为了解决住的问题,在学校附近租了一栋房子,里面6间屋子,他把另外5间转租出去,当起了二房东。


住的问题解决了,接下来就考虑怎么生活。赖正镒就找同学凑了不到100台币,开始做些小生意,平时卖音响,寒暑假在学校办青年旅游组织大家爬山。这是赖正镒最成功的一个创业项目。他在寒暑假带同学出去旅游,让哥哥妹妹把家的四合院改成民宿,接待参加旅游的同学住。回溯历史,这或许是台湾第一家民宿。


彰化的大跟头让赖正镒蛰伏了6年。为了填这个巨坑,他还去摆过地摊。在1986年,赖正镒重整旗鼓,再次下注房地产,以高出周边区域地价15%的价格拿下台中市汉口路的一宗地块,并命名为“汉口山江”。


项目一出手就创下当地商品房零售价格新高。40套房源一扫而空,单套房价格从280万元新台币飙升至千万级,令质疑其高价拿地的台湾地产界人士纷纷缄口。


以此为开端,乡林建设在台湾开发了乡林皇居、乡林士林官邸等40多个楼盘,定位非常精准,客群清一色面向高端商务人士。


在盖楼这件小事上,赖正镒真正做到了不忘初心,“不要去赚穷人的钱”。


多年后,在接受大陆媒体采访时,赖正镒表示,“乡林一直是走高端路线,我们一直在强调卖的是新的、过去没有的生活体验,这是我们和其他开发商不同的特色。”从开发、到设计、再到物业管理,一个楼盘从诞生都是乡林自己负责,数遍全台湾也独此一份,“现在不是没有消费者,而是没有好东西,只要做出好产品,就有人来消费。”


“南三亚,北青岛”


尽管把楼盘卖给了全台湾的名流,可真正让赖正镒蜚声地产界的却是日月潭上的奢华酒店涵碧楼。


1997年,赖正镒斥资18亿新台币,买下日月潭涵碧楼,并下决心打造出台湾第一家国际级奢华酒店。涵碧楼最早是日本人盖得一幢小木屋,后经扩建成为台湾地区领导人的行馆。赖正镒买下之后,邀请世界著名建筑大师Kerry Hill操刀重新设计。


和赖正镒重整旗鼓时一样,日月潭涵碧楼在当时无人看好。赖正镒刚刚买下涵碧楼两年,台湾便遭遇了“九二一”大地震,日月潭所在的南投县是地震的重灾区之一,日月潭更无人问津,涵碧楼这么贵的价格,真的有人会买单吗?


游客最终用脚投了票。2002年,日月潭涵碧楼开业,客单价很吉利,基础房型每晚售价新台币12300元(约合人民币2891元),这个价格顶住了十几年间的通货膨胀,保持至今。


据赖正镒自己说,富士康董事长郭台铭每年都要在日月潭涵碧楼里住些日子,就在酒店里现场办公。郭台铭脾气火爆,有一次对下属发起火来,直接把酒店套房的门给踹坏了。


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(台湾日月潭涵碧楼)


可是台湾虽是“宝岛”,可地产市场实在太小,把乡林的旗帜插遍全岛后,赖正镒有点发愁了。如果继续深耕台湾市场,只能参与城市翻新工程,单个项目的周期至少8年,和强调“高周转”的大陆同行相比,太浪费时间了。赖正镒因此把目光放在了中国大陆。


赖正镒第一次来大陆是在1990年,当时还是以“探亲”的名义来的。透过北京昆仑饭店的窗户,赖正镒没有发现什么灯火和商业,但在此之后,赖正镒每次来,都对大陆的发展有着新的感慨。


这种感慨,一直持续了13年。2003年,在北京赖正镒受邀参加了一场论坛,他发言的主题是《中国大陆充满着新的希望和机会》。


在演讲中,赖正镒指出,不动产经营,很重要的一点是在大面积开发中,产品是不是有特色,能不能在大面积中做出不同消费能力的区隔。这条思路在日后乡林建设进军大陆后,被赖正镒应用在青岛涵碧楼中。


青岛涵碧楼是赖正镒进入大陆的第一个项目,沿袭了台湾涵碧楼的选位和设计理念,项目位于青岛市西海岸新区凤凰山麓三面环海的半岛。


赖正镒不止一次提到自己选定这块地只用了半小时,但他却很少说整个项目从拿地道建成花了6年。整个青岛涵碧楼建筑群分为奢华酒店涵碧楼和别墅“海上庄园”两部分,别墅区包括41栋海景独栋别墅及30栋海景复式别墅,酒店的每间房都在100平米以上。


为了买下这块地,赖正镒花了1.74亿元,而整个项目的总投资却高达3.5亿美元,楼盘的代言人是彼时风头正健的范冰冰,有传闻范冰冰事后以五折的价格购入了一幢别墅。


赖正镒希望通过涵碧楼“把青岛打造成像三亚一样的地方,大家冬天到三亚避冬,夏天到青岛避暑,让全中国的人都知道‘南三亚、北青岛’。”


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(赖正镒与范冰冰)

两个小目标


没有哪家开发商不想在北京市场分一杯羹。


赖正镒原本也是想把涵碧楼进军大陆的第一站放在北京,他本已选定了故宫隔壁的菖蒲河公园,在其中建造一个具有北京文化特色的四合院式涵碧楼。但这只是他的一厢情愿,最终将眼光放在了青岛。


如前文所言,赖正镒对大陆市场的研究有些年头,但却迟迟未能落子,在2008年金融海啸之际,他甚至还警告业内人士,提防大陆的房地产泡沫。


然而在青岛涵碧楼开业前夕赖正镒面对媒体时却有些后悔,“都是我判断失误,晚了十年,来不及了,来不及了”,二十年前,乡林的规模比王石的万科还要大,现在和他们比起来,“我是就是小虾米。”


尽管错过大陆地产的黄金年代,但青岛涵碧楼的成功暗合了大陆消费升级的浪潮。“大陆民众能接受这样的酒店,显示消费在升级。”青岛涵碧楼项目敲定后赖正镒认为,内地房地产将继续蓬勃发展的20年,而青岛作为台湾乡林集团布局大陆事业版图的“桥头堡”,将在大陆打响整个乡林集团在大陆的品牌知名度。


按赖正镒2010年的计划,乡林建设将在10年内,先后在成都、苏州、扬州、金华和三亚等地密集商谈投资项目,投资30座涵碧楼,也就是赖正镒的“1030计划”。其中在未来5年内,这一计划的总投资额将超过1000亿元。


赖正镒将“1030计划”比作谈恋爱,“我们同时在和30多个地方谈恋爱,先和谁擦出火花就先和谁结婚”。


后面故事的发展却没有按照赖正镒写得剧本来。桂林是乡林建设最早进入是大陆城市,十几年过去了,征地却毫无进展,项目迟迟未能动工。


南京涵碧楼虽然开工但建设期内状况频发,先是项目内有26亩水源保护区,随后又在更改规划后在地块下发现了一条江水源热泵管道。


南京涵碧楼是青岛涵碧楼之后,赖正镒在大陆落下的第二子,是被他称为集其一生智慧的建筑,但在项目历经坎坷完工后,面临卖不出去的尴尬,有媒体在2019年走访南京涵碧楼时发现,整个项目有一半闲置。


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青花郎在南京涵碧楼举办品鉴会


至于成都的涵碧天下,在2013年拿地后开始,多次因擅自开工被当地政府处罚,随后由于附近有军用机场,航空限高迟迟未能动工,一度被传烂尾。


2010年,“1030计划”刚刚推出时,赖正镒曾表示,等涵碧楼开到第10家时,将在上海或者香港打包上市,并希望在他80岁的时候,全球能有200家涵碧楼,目前来看,实现这两个小目标还不容易。